Wstęp

 

Obowiązująca od 10.07.2001 roku ustawa z dnia 21czerwca 2001 r o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nałożyła na Radę Miejską obowiązek uchwalenia:

 

wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy (na co najmniej 5 kolejnych lat) oraz zasad wynajmowania lokali wchodzących  w skład mieszkaniowego zasobu gminy

 

Do zadań własnych gminy należy tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej.

 

Gmina na zasadach określonych w powyższej ustawie zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspakaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych            o niskich dochodach.

 

Ustawa ta obejmuje ochroną wszystkich lokatorów:

-          zapobiegając nadmiernym podwyżkom czynszu poprzez ustalenie jego maksymalnej wielkości,

-          ograniczając uprawnienia właścicieli do rozwiązywania stosunku prawnego, na podstawie, którego lokator mieszka w lokalu,

-          zobowiązuje  właściciela do zaproponowania lokatorowi o niskich dochodach lokalu socjalnego oraz zawarcia ugody w sprawie zaległych  i bieżących należności.

 

Ustawa zniosła pojęcie czynszu regulowanego wprowadzając określenie ”czynsz”.

 

Uchwalenie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy w tym zasad polityki czynszowej zasobów mieszkaniowych jednostki samorządowej należy do kompetencji Rady Miejskiej, a do kompetencji Prezydenta Miasta ustalenie stawek czynszu za lokale mieszkalne i socjalne w oparciu o wyżej wymienioną uchwałę.

 

Do obowiązków gminy należy wydzielenie z mieszkaniowego zasobu lokali mieszkalnych o obniżonym standardzie z przeznaczeniem ich na lokale socjalne, które wynajmowane są na zasadach określonych w ustawie,  a w szczególności   osobom uprawnionym do niego z mocy wyroku sądowego o eksmisję.

 

Jeżeli gmina nie dostarczy lokalu socjalnego takiej  osobie, właścicielowi  od dnia 01.01.2002 r.  przysługuje roszczenie odszkodowawcze od gminy.  

                                               

     I.             Prognoza dotycząca wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne.

 

Mieszkaniowym zasobem Gminy Dąbrowa Górnicza administruje Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych posiadając na terenie miasta 6 Administracji Domów Mieszkalnych.

W zasobach gminy znajdują się lokale mieszkalne usytuowane w 335 budynkach mieszkalnych,  w tym :

                                                                                                         Tabela 1

Zasoby

Ilość budynków

Gminy z lokalami mieszkalnymi

Gminy z lokalami mieszkalnymi i socjalnymi

wspólnot mieszkaniowych

w administracji zleconej

razem

ADM - 1

2

30

38

4

74

ADM - 2

4

1

52

0

57

ADM - 3

1

0

69

0

70

ADM - 4

43

30

10

1

84

ADM - 5

0

0

11

0

11

ADM - 6

0

0

39

0

39

Ogółem

50

61

219

5

335

 

Wśród budynków gminy z lokalami mieszkalnymi znajduje się 1 budynek w administracji zleconej. Natomiast wśród budynków gminy z lokalami mieszkalnymi
 i socjalnymi w administracji zleconej znajdują się 4 budynki prywatne.

 

Prognozę ilości budynków w których będą znajdowały się lokale mieszkalne stanowiące mieszkaniowy zasób gminy przedstawia poniższa tabela:

                                                                                                         Tabela 2

Budynki

Rok 2002

Ilość budynków w latach prognozy

2003

2004

2005

2006

2007

gminy z lokalami mieszkalnymi

50

42

34

33

33

33

gminy z lokalami mieszkalnymi i socjalnymi

61

64

65

70

75

80

wspólnot mieszkaniowych

219

218

222

222

221

220

w administracji zleconej

5

4

4

0

0

0

RAZEM

335

328

325

325

329

333

Na zmniejszenie ilości budynków z mieszkaniowym zasobem gminy będą miały wpływ następujące czynniki:

                                                                                                      

Tabela 3

Przyczyna zmniejszenia

Ilość budynków w latach prognozy

2003

2004

2005

2006

2007

wyburzenia budynków mieszkalno-socjalnych

 

1

 

 

 

sprzedaż wszystkich lokali w budynku mieszkalno-socjalnym

3

3

 

 

 

wyburzenia budynków mieszkalnych

1

 

 

 

 

sprzedaż wszystkich lokali w budynku mieszkalnym

6

2

 

 

 

przekształcenie budynku gminy we wspólnotę - wykup pierwszego  lokalu

1

6

1

 

 

zwrot budynków w admin. zlec. z lokalami mieszkalnymi

1

 

 

 

 

zwrot budynków w admin. zlec. z lokalami mieszkalno-socjalnymi

 

 

4

 

 

sprzedaż wszystkich lokali gminnych w budynku wspólnoty

2

2

1

1

1

 

Natomiast zwiększenie ilości budynków będzie związane z następującymi przyczynami:

                                                                                                      

Tabela 4

Przyczyna zwiększenia

Ilość budynków w latach prognozy

2003

2004

2005

2006

2007

pozyskiwanie nowych budynków socjalnych

6

5

5

5

5

przekształcenie budynku gminy we wspólnotę - wykup pierwszego  lokalu

1

6

1

 

 

 

Ilość mieszkań w zasobie gminy oraz ich powierzchnię użytkową przedstawiają tabele nr 5 i 6:

 

Tabela 5

Rodzaj lokali mieszkalnych

Ilość lokali mieszkalnych

Rok 2002

Lata prognozy

2003

2004

2005

2006

2007

mieszkalne w budynkach wspólnot

5.648

5.493

5.377

5.233

5.127

4.972

mieszkalne w pozostałych budynkach

1.087

995

888

786

768

752

socjalne

127

305

475

637

805

971

OGÓŁEM

6.862

6.793

6.740

6.656

6.700

6.695

 

Tabela 6

Rodzaj lokali mieszkalnych

Powierzchnia użytkowa w m2

Rok 2002

Lata prognozy

2003

2004

2005

2006

2007

mieszkalne w budynkach wspólnot

257.454

250.388

245.101

238.537

233.705

226.640

mieszkalne w pozostałych budynkach

43.866

40.153

35.835

31.719

30.993

30.347

socjalne

3.640

8.742

13.615

18.258

23.074

27.832

OGÓŁEM

304.960

299.283

294.551

288.514

287.772

284.819

 

Średnia wielkość jednego lokalu wynosiła:

-         lokale w budynkach wspólnot mieszkaniowych- 45,58 m2

-         lokale w pozostałych budynkach                       - 40,36 m2

-         lokale socjalne                                                  - 28,66 m2

-         średnio dla wszystkich lokali                    - 44,44 m2

 

Szczególne znaczenie dla gminy ze względu na możliwość zmian, przesunięć i adaptacji posiadają budynki w których są lub mogą być usytuowane lokale socjalne. W momencie uzyskiwania pustostanów w budynkach z lokalami mieszkalnymi należy w pierwszej kolejności przesiedlać lokatorów z tych budynków.

Wykaz budynków wraz z lokalami przedstawia poniższa tabela, zgodnie z którą opróżniane lokale mieszkalne przeznaczone będą na lokale socjalne:

Tabela 7

Lp.

Adres

Ilość lokali mieszkalnych

Rok 2002

Lata prognozy

2003

2004

2005

2006

2007

mieszk.

socjalne

mieszk.

socjalne

mieszk.

socjalne

mieszk.

socjalne

mieszk.

socjalne

mieszk.

socjalne

ADM-1

 

1

3 – go Maja 12

13

0

13

0

13

0

13

0

13

0

13

0

2

3 – go Maja 21

10

1

10

1

10

1

10

1

11

0

11

0

3

3 – go Maja 27

12

2

12

2

12

2

12

2

12

2

12

2

4

3 – go Maja 32

12

4

12

4

12

4

zwrot administracji zleconej

5

Chopina 68

3

0

3

0

3

0

3

0

3

0

3

0

6

Chopina 70

2

1

2

1

2

1

2

1

2

1

2

1

7

Dąbrowskiego 20

11

4

11

4

10

5

9

6

8

7

7

8

8

Kołłątaja 21

16

2

16

2

16

2

16

2

16

2

16

2

9

Kołłątaja 22

1

0

sprzedaż lokalu

10

Kondratowicza 30 a

12

2

12

2

11

3

10

4

9

5

8

6

11

Konopnickiej 17

2

0

sprzedaż lokali

12

Kopernika 10

5

0

4

1

4

1

zwrot administracji zleconej

13

Kościuszki 18

3

1

3

1

3

1

3

1

4

0

4

0

14

Kościuszki 36

6

1

6

1

5

2

4

3

3

4

2

5

15

Ks. Augustynika  3

11

0

11

0

11

0

zwrot administracji zleconej

16

Ks. Augustynika 10

6

0

6

0

5

1

4

2

3

3

2

4

17

Ks. Augustynika 23

8

1

8

1

wyburzenie

18

Legionów Polskich 85

3

0

3

0

3

0

3

0

3

0

3

0

19

Legionów Polskich 85a

1

1

0

2

0

2

0

2

0

2

0

2

20

Legionów Polskich 87

6

0

6

0

6

0

6

0

6

0

6

0

21

Legionów Polskich 87a

3

0

3

0

3

0

3

0

3

0

3

0

22

Limanowskiego  6

11

3

11

3

11

3

11

3

11

3

11

3

23

Limanowskiego 24

10

2

10

2

9

3

8

4

8

4

8

4

24

Limanowskiego 32

8

1

8

1

5

4

2

7

0

9

0

9

25

Limanowskiego 33

8

1

8

1

8

1

8

1

8

1

8

1

26

Limanowskiego 34

12

2

12

2

12

2

12

2

10

4

10

4

27

Łącząca 37

5

0

5

0

5

0

5

0

5

0

5

0

28

Nowa 6

5

3

5

3

5

3

zwrot administracji zleconej

29

Robotnicza 33 f

24

15

23

16

22

17

21

18

20

19

19

20

30

Sienkiewicza  3

2

0

2

0

sprzedaż lokali

31

Sienkiewicza  5

8

1

8

1

8

1

8

1

8

1

8

1

32

Sienkiewicza 14

8

0

7

1

7

1

7

1

7

1

7

1

33

Wojska Polskiego 25

2

0

2

0

sprzedaż lub zwrot lokali

34

Wojska Polskiego  3

7

2

7

2

6

3

5

4

4

5

3

6

ADM-2

 

1

Majakowskiego 25

2

1

2

1

2

1

2

1

2

1

2

1

ADM-4

 

1

Armii Krajowej 8

13

4

13

4

12

5

11

6

10

7

9

8

2

Hotelowa 8

59

16

58

17

57

18

56

19

55

20

54

21

3

Komuny Paryskiej 2

12

2

12

2

11

3

10

4

9

5

8

6

4

Komuny Paryskiej 4

8

2

8

2

8

2

8

2

8

2

8

2

5

Komuny Paryskiej 6

8

3

8

3

8

3

8

3

8

3

8

3

6

Kruczkowskiego 17

9

1

9

1

9

1

9

1

9

1

9

1

7

Łączna  7

19

9

0

19

0

19

0

19

0

19

0

19

8

Łączna 17

23

7

23

7

23

7

23

7

23

7

23

7

9

Łączna 19

19

6

19

6

19

6

19

6

19

6

19

6

10

Łączna 21

24

7

24

7

23

8

22

9

21

10

20

11

11

Łączna 22

68

6

67

7

66

8

65

9

64

10

63

11

12

Łączna 25

26

5

25

6

24

7

23

8

22

9

21

10

13

Ofiar Katynia  32

3

0

3

0

3

0

3

0

3

0

3

0

14

Ofiar Katynia 104

7

0

7

0

7

0

7

0

7

0

7

0

15

Puszkina 7

7

0

7

0

6

1

6

1

6

1

6

1

16

Rapackiego 2

11

0

11

0

11

0

11

0

11

0

11

0

17

Rapackiego 2a

7

0

7

0

7

0

7

0

7

0

7

0

18

Sikorskiego  5

8

1

8

1

7

2

6

3

5

4

4

5

19

Sikorskiego  7

3

0

3

0

3

0

3

0

3

0

3

0

20

Sikorskiego  9

9

1

9

1

9

1

9

1

9

1

9

1

21

Sikorskiego 11

12

0

12

0

12

0

12

0

12

0

12

0

22

Sikorskiego 13

16

0

16

0

15

1

14

2

13

3

12

4

23

Sikorskiego 15

8

2

8

2

8

2

8

2

8

2

8

2

24

Sikorskiego 19

11

1

11

1

11

1

11

1

11

1

11

1

25

Strzemieszycka 366

5

0

4

1

3

2

2

3

1

4

0

5

26

Strzemieszycka 377

1

0

sprzedaż lokalu

27

Strzemieszycka 379

6

0

6

0

6

0

6

0

6

0

6

0

28

Szałasowizna 27

3

0

3

0

sprzedaż lokali

29

Warszawska 72

9

0

9

0

8

1

7

2

6

3

5

4

30

Warszawska 74

10

3

10

3

10

3

10

3

10

3

10

3

31

Przejmowane budynki

0

0

0

160

0

310

0

460

0

610

0

760

RAZEM

682

127

651

305

615

475

563

637

545

805

529

971

 

Budynki  przy  ul. Kopernika 10,  Nowa 6,   3 – go Maja 32, Augustynika 3,  to budynki prywatne w administracji zleconej.

Pozostałe budynki gminy w których znajdują się lokale mieszkalne przedstawia poniższa tabela:

                                                                                                                 Tabela 8

Lp

Adres

Rok budowy

p.u.. lokali mieszk. w m2

Ilość lokali mieszkalnych

2002

Lata prognozy

2003

2004

2005

2006

2007

ADM-1

 

 

 

 

 

 

 

 

1

Dąbrowskiego 23

1990

2.328,76

40

powstanie wspólnoty mieszkaniowej

2

Kondratowicza  6

1920

208,00

6

6

sprzedaż udziałów w budynku

ADM-2

 

 

 

 

 

 

 

 

1

11 –go Listopada 2

1930

331,44

8

8

8

8

8

8

2

11 –go Listopada 4

1930

335,14

8

8

8

8

8

8

3

Buczka 3

1930

445,78

9

9

powstanie wspólnoty mieszk.

4

Piłsudskiego 5

1967

92,72

2

sprzedaż lokali

ADM-3

 

 

 

 

 

 

 

 

1

Al. Zagłębia Dąbrowskiego 6

2000

2.747,40

50

50

50

powst.wsp.mieszk.

ADM-4

 

 

 

 

 

 

 

 

1

Dolomitowa 6

1954

265,12

6

6

powstanie wspólnoty mieszkaniowej

2

Majewskiego 44

1904

74,20

2

wyburzenie budynku

3

Modrzewiowa 17

1900

62,59

1

sprzedaż lokalu

4

Przelotowa 205

1963

127,34

2

2

2

2

2

2

5

Siedmiu Szewców 32

ok. 1925

100,04

1

sprzedaż lokalu

6

Sikorskiego 1

1953

624,75

12

12

powstanie wspólnoty mieszkaniowej

7

Sikorskiego 10

1973

266,40

6

6

powstanie wspólnoty mieszkaniowej

8

Sikorskiego 3

1953

838,09

18

18

powstanie wspólnoty mieszkaniowej

9

Sosnowa 20

1921

201,36

5

5

5

5

5

5

10

Sosnowa 24

1908

131,57

1

sprzedaż lokalu

11

Spisaka 1

2001

326,16

6

6

6

6

6

6

12

Spisaka 10

2001

542,80

10

10

10

10

10

10

13

Spisaka 11

2001

542,80

10

10

10

10

10

10

14

Spisaka 13

2002

87,78

2

2

2

2

2

2

15

Spisaka 15

2002

270,89

6

6

6

6

6

6

16

Spisaka 17

2002

87,12

2

2

2

2

2

2

17

Spisaka 19

2002

281,08

6

6

6

6

6

6

18

Spisaka 2

2001

542,80

10

10

10

10

10

10

19

Spisaka 21

2002

271,55

6

6

6

6

6

6

20

Spisaka 23

2002

260,70

6

6

6

6

6

6

21

Spisaka 25

2002

357,35

8

8

8

8

8

8

22

Spisaka 27

2002

270,89

6

6

6

6

6

6

23

Spisaka 29

2002

474,94

10

10

10

10

10

10

24

Spisaka 3

2001

542,80

10

10

10

10

10

10

25

Spisaka 31

2002

184,43

4

4

4

4

4

4

26

Spisaka 33

2002

291,83

6

6

6

6

6

6

27

Spisaka 35

2002

217,47

6

6

6

6

6

6

28

Spisaka 37

2002

291,27

6

6

6

6

6

6

29

Spisaka 39

2002

194,62

4

4

4

4

4

4

30

Spisaka 4

2001

542,80

10

10

10

10

10

10

31

Spisaka 41

2002

280,42

8

8

8

8

8

8

32

Spisaka 43

2002

87,78

2

2

2

2

2

2

33

Spisaka 45

2002

464,19

10

10

10

10

10

10

34

Spisaka 47

2002

347,16

8

8

8

8

8

8

35

Spisaka 5

2001

542,80

10

10

10

10

10

10

36

Spisaka 6

2001

217,84

4

4

4

4

4

4

37

Spisaka 7

2001

217,84

4

4

4

4

4

4

38

Spisaka 8

2001

542,80

10

10

10

10

10

10

39

Spisaka 9

2001

542,80

10

10

10

10

10

10

40

Strażacka 4

1920

58,00

1

sprzedaż lokalu

41

Warszawska 78

1910

76,10

2

2

sprzedaż lokali

42

Ziołowa 30

1967

113,50

2

sprzedaż lokali

43

Związku Orła Białego 11

1985

631,48

12

12

powstanie wspólnoty mieszk.

44

Zwycięstwa 29 (CSiR)

ok. 1975

441,50

18

zwrot administracji zleconej

RAZEM

 

20.326,99

412

344

273

223

223

223

 

Budynek przy ulicy Zwycięstwa 29 to budynek w administracji zleconej.

 

Do sprzedaży zostaną przeznaczone lokale mieszkalne w budynkach gminnych w których suma lokali jest mniejsza lub równa 2 oraz takie które znajdują się na peryferiach miasta i zarządzanie nimi jest nieopłacalne. Zakup lokalu należy zaproponować na preferencyjnych warunkach obecnym najemcom. Jeśli zrezygnują z zakupu należy przedstawić im propozycję lokali zamiennych w innych budynkach. W budynkach w których mogą powstać wspólnoty mieszkaniowe należy podjąć odpowiednią uchwałę Rady Miejskiej o sprzedaży lokali mieszkalnych.

 

Budynki z lokalami stanowiącymi mieszkaniowy zasób gminy znajdują się w różnym stanie technicznym. Dla zobrazowania całego zasobu przyjęto cztery kategorie stanu technicznego budynków:

 

-         stan dobry – budynek w najbliższych 5 latach nie wymaga napraw,

-         stan zadowalający – elementy konstrukcyjne w dobrym stanie, naprawy wymagają jedynie pozostałe elementy (okna, elewacje, instalacje, konserwacje pokrycia dachowego),

-         stan niezadowalający – naprawie lub wymianie podlegają drobne elementy konstrukcyjne i inne (okna, elewacje, instalacje, balkony, pokrycie dachowe),

-         stan zły – elementy konstrukcyjne i inne elementy budynku do naprawy lub wymiany.

 

Prognozę stanu technicznego budynków przedstawia poniższa tabela:

                                                        Tabela 9

 

Zasoby

Stan techniczny

Ilość budynków

Rok 2002

Lata prognozy

2003

2004

2005

2006

2007

gminne

dobry

30

36

41

45

50

55

zadowalający

14

10

7

10

16

24

niezadowalający

43

39

34

31

31

31

zły

29

25

21

17

11

3

wspólnoty

dobry

1

1

1

2

6

14

zadowalający

162

161

164

167

172

179

niezadowalający

56

56

57

53

43

27

zły

 

 

 

 

 

 

RAZEM

dobry

31

37

42

47

56

69

zadowalający

176

171

171

177

188

203

niezadowalający

99

95

91

84

74

58

zły

29

25

21

17

11

3

 

 

 

 II.             Analiza potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający  ze stanu technicznego budynków i lokali z podziałem na kolejne lata.

 

Ze względu na stan techniczny budynków konieczne jest przeprowadzenie prac remontowych oraz modernizacyjnych takich jak: remont dachów, wymiana okien, wymiany instalacji wewnętrznej, neutralizacja azbestu, remont balkonów, docieplenie ścian i stropów, termo-modernizacja, doprowadzenie instalacji gazowej do budynku.

 

Zbiorcze zestawienie potrzeb remontowych budynków i lokali stanowiących mieszkaniowy zasób gminy oraz budynków i lokali użytkowych będących własnością gminy uwzględniają dane zamieszczone w  poniższej tabeli:

                                                                                                         Tabela 10

L.p

Rodzaj  robót

Udział Gminy w tys. zł

Rok 2002

Lata prognozy

2003

2004

2005

2006

2007

1

Wykonanie i wymiana stolarki okiennej i balkonowej

223

164

447

475

506

501

2

Neutralizacja azbestu (pokrycia dachowe, elewacje)

 

 

100

200

300

300

3

Remonty dachu

272

100

300

300

300

300

4

Malowanie klatek schodowych

 

 

50

50

50

100

5

Remonty ogólnobudowlane w zasobach Gminy

184

250

400

400

500

700

6

Remont wewnętrznej instalacji c.o.

50

 

50

50

100

100

7

Remont pustostanów

100

100

100

100

100

100

8

Wymiana wew. inst. elektr. w kl. schodowych , wykonanie inst. odgromowej

50

50

50

100

100

100

9

Remonty instalacji gazowej, przewinięcie instalacji gazowej

289

300

300

300

300

300

10

Wymiana  stolarki drzwiowej do klatek schodowych

 

30

50

50

100

100

11

Remont pieców kaflowych

112

100

100

50

50

50

12

Usuwanie przyczyn wadliwego funkcjonowania przewodów wentylacyjnych i spalinowych  (montaż termoregulatorów)

50

50

50

50

50

50

13

Dyżury awaryjne

41

40

40

40

40

40

14

Odtworzenie dokumentacji zasobów mieszkaniowych

62

 

20

100

200

400

15

Wyburzenia budynków

 

80

30

 

 

 

16

Udział w funduszu remontowym wspólnot mieszkaniowych

2.262

2.510

2.828

3.174

3.581

3.987

O G Ó Ł E M :

3.695

3.774

4.915

5.439

6.277

7.128

 

W budynkach będących wspólnotami mieszkaniowymi zakres prac oraz wielkość niezbędnych nakładów finansowych ustalana jest na zebraniach członków wspólnoty.                 Na podstawie doświadczeń lat ubiegłych oraz możliwości finansowych gminy, założono wielkość funduszu remontowego odprowadzanego przez gminę na konta wspólnot mieszkaniowych w wysokości od 0,79 zł/m2 powierzchni użytkowej mieszkania w roku 2003 do 1,39 zł/m2 w końcowym okresie prognozy.

 

Planowany udział gminy w tych nakładach w poszczególnych latach prognozy przedstawia poniższa tabela:

 

Tabela 11

 

Wartość nakładów - budynki wspólnot (tys.zł)

Lata prognozy

2003

2004

2005

2006

2007

2.510

2.828

3.174

3.581

3.987

 

 

Natomiast w budynkach gminnych wysokość środków na potencjalne remonty wynika z potrzeby poprawy ich stanu technicznego, który jest dużo gorszy od stanu technicznego budynków wspólnot mieszkaniowych. W założeniach przyjęto, że po okresie prognozy, stan techniczny większości budynków Gminy ulegnie zdecydowanej poprawie.

 

Zestawienie planowanych remontów w okresie prognozy dla budynków i lokali gminnych (lokale mieszkalne, socjalne i użytkowe) przedstawia poniższa tabela:

 

Tabela 12

 

Wartość nakładów - budynki Gminy (tys.zł)

Lata prognozy

2003

2004

2005

2006

2007

1.264

2.087

2.265

2.696

3.141

 

 

 

III.             Planowana sprzedaż lokali w kolejnych latach

 

Tabela 13

Lp.

Treść zadania

Termin realizacji

Zakres realizacji

Uwagi

1.

 

 

Sprzedaż lokali
w budynkach objętych wspólnotami mieszkaniowymi
w komunalnym zasobie  mieszkaniowym.

Sprzedaż lokali na bieżąco
w miarę wpływu wniosków.

Kontynuacja sprzedaży poprzez zastosowanie bonifikaty przy sprzedaży  lokali mieszkalnych
w oparciu o  uchwałę Rady Miejskiej
nr L/882/2001 z dnia 19.12.2001 r.

Zastosowanie bonifikaty
w 2002 r. w wysokości 80% przy zapłacie jednorazowo
– gotówką oraz przy zapłacie w ratach - 50%, a od roku 2003 wysokość bonifikaty wynosi przy zapłacie jednorazowej 75%,
przy zapłacie w ratach -50%

( zgodnie z treścią uchwały Rady Miejskiej z dnia 19.12.2001 r. nr L/882/2001).

2.

Wolne lokale mieszkalne przeznaczać do sprzedaży w drodze przetargu.

Na bieżąco

– w miarę pozyskiwania wolnych lokali

( pustostanów)

Do sprzedaży przeznaczać mieszkania po pozytywnym zaopiniowaniu przez  Komisję Mieszkaniową.

Do sprzedaży w drodze przetargu nie przeznaczać mieszkań o złym stanie  technicznym.

3.

Po dokonaniu regulacji prawnej nieruchomości zabudowanej budynkami wielomieszkaniowymi przygotować uchwały obejmujące wykaz budynków z lokalami przeznaczonymi do sprzedaży.

Na bieżąco

Uwzględnić budynki  gminnego zasobu mieszkaniowego za wyjątkiem budynków objętych wykazem
o przeznaczeniu
na lokale socjalne.

Bonifikaty nie dotyczą lokali mieszkalnych w budynkach wybudowanych po 1995 r.

( zgodnie z treścią uchwały Rady Miejskiej z dnia 19.12.2001 r. nr L/882/2001).

4.

Założenia na lata 2003-2007 w zakresie ilościowej sprzedaży lokali mieszkalnych

Rok sprzedaży

 

 

Plan ilościowy sprzedaży lokali
w danym roku

Przyrost wartości procentowej w stosunku do roku 2003

Wykazana ilość lokali
do sprzedaży
w poszczególnych latach została określona na podstawie  średniej sprzedaży mieszkań
z lat ubiegłych.

2003 – 1 lipca

155

-

2004

155

50 %

2005

155

70 %

2006

155

80 %

2007

155

80 %

5.

Zmiana uchwały
w sprawie stosowania bonifikaty przy sprzedaży lokali mieszkalnych
w zasobach komunalnych

2003-2007

 

 

 

IV.             Wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także wydatki inwestycyjne.

 

 

Na koszty zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy składają się:

1.     Koszty eksploatacyjne budynków i lokali gminnych

-          bieżące konserwacje,

-          dyżury awaryjne,

-          utrzymanie czystości,

-          zakup mediów,

-          koszty zarządzającego,

-          ubezpieczenie i podatki.

2.     Udział w funduszu eksploatacyjnym wspólnot mieszkaniowych.

3.     Koszty remontowe budynków i lokali gminnych (mieszkalnych i użytkowych).

4.     Udział w funduszu remontowym wspólnot mieszkaniowych.

 

Zestawienie kosztów w poszczególnych latach prognozy przedstawia poniższa tabela:

Tabela 14

Rodzaj kosztów

wartości w tysiącach złotych

Rok 2002

Lata prognozy

2003

2004

2005

2006

2007

Koszty wynagrodzeń zarządzającego

7.144

7.287

7.433

7.582

7.734

7.889

Koszty mediów

19.032

19.984

20.983

21.403

21.831

22.268

Zakup materiałów i wyposażenia

635

648

661

674

687

701

Inne usługi (nieczystości, pocztowe,telekom,ochrona)

1.857

1.894

1.932

1.971

2.010

2.050

Podatki i opłaty (nierozliczony VAT, ubezpieczenia)

1.472

1.501

1.531

1.562

1.593

1.625

Pozostałe koszty (sądowe, inne)

89

91

93

95

97

99

Koszty remontowe budynków i lokali gminnych

1.433

1.264

2.087

2.265

2.696

3.141

Udział w funduszu remontowym wspólnot mieszkaniowych

2.262

2.510

2.828

3.174

3.581

3.987

Utrzymanie części gminnej w budynkach wspólnot

4.654

4.766

4.911

5.019

5.149

5.249

RAZEM

38.578

39.945

42.459

43.745

45.378

47.009

 

 

W planowanych na lata 2003 – 2007 kosztach przyjęto następujące kryteria:

 

1.      Koszty wszystkich składników dotyczących kosztów eksploatacyjnych za wyjątkiem kosztów mediów – coroczny wzrost o 2%.

 

2.      Koszt mediów – w roku 2003 i 2004 wzrost o 5%, w pozostałych latach wzrost o 2%.

 

3.      Koszty remontów budynków i lokali (mieszkalnych, socjalnych i użytkowych) w latach 2003–2007 ustalono na podstawie potrzeb remontowych                                       i modernizacyjnych w budynkach i lokalach gminnych.

 

4.      Coroczny wzrost kosztów zaliczek na fundusz remontowy za lokale będące własnością gminy, przyjęto w wysokości 15%. Ostateczny zakres robót remontowych i wysokość środków gromadzonych na kontach funduszu remontowego uzależniona jest jednak od decyzji współwłaścicieli budynków wspólnoty mieszkaniowej

 

5.      Udział w funduszu eksploatacyjnym wspólnot mieszkaniowych:

Opracowując program na lata 2003 – 2007 założono średni coroczny wykup na własność około 155 mieszkań.

Powoduje to zmniejszenie powierzchni części Gminnej w budynkach Wspólnot Mieszkaniowych.

Koszty eksploatacyjne dotyczą utrzymania części wspólnych nieruchomości proporcjonalnie do wielkości udziałów w budynkach Wspólnot Mieszkaniowych. Przyjęto coroczny przyrost tych kosztów w wysokości 5%.

 

 V.             Źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach.

 

Koszty utrzymania mieszkaniowego zasobu gminy mogą być pokrywane z następujących przychodów:

1.     Czynsze z lokali mieszkalnych.

2.     Czynsze z lokali socjalnych.

3.     Czynsze z lokali użytkowych.

4.     Wpływy za świadczone usługi (między innymi z reklam na budynkach gminnych oraz wynagrodzenie za zarządzanie wspólnotami  mieszkaniowymi).

5.     Dotacje z budżetu Gminy.

 

Od 1.02.2001 r. do chwili obecnej obowiązuje maksymalna stawka czynszowa w wysokości 2,70 zł/m2/m-c. Po uwzględnieniu obniżek czynszowych średnia ważona stawka czynszowa na koniec roku 2002 wynosiła 2,44 zł/m2/m-c, a stawka minimalna 1,77 zł/m2/m-c.

 

Poniższa tabela przedstawia stawki czynszowe lokali mieszkalnych w zasobach zarządców z terenu Dąbrowy Górniczej obowiązujące na koniec roku 2002:

                                                                                                         Tabela 15

L.p

Zarządca

Składniki stawki czynszowej zł/m2

Stawka czynszowa ogółem zł/m2

Uwagi

Eksploatacja podstawowa

Fundusz remontowy

Przeglądy i bieżące konserwacje

1

Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych

max. 2,70             średnia 2,44            min 1,77

-

-

2,70                2,48                  2,02     

 

2

Spółdzielnia Mieszkaniowa "PODLESIE"

1,77

0,77

0,21

2,75

 

3

Spółdzielnia Mieszkaniowa "LOKATOR"

2,14

0,90

-

3,04

 

4

Spółdzielnia Mieszkaniowa "SAMI SWOI"

2,30

0,40

-

2,70

 

5

Spółdzielnia Mieszkaniowa "METALURG"

2,15

0,40 - 1,15

-

2,55 - 3,30

fundusz remontowy ustalany w zależności od potrzeb

6

Spółdzielnia Mieszkaniowa "GÓRNIK "

2,49

0,50

-

2,99

 

 

Planowane wpływy zakładają podwyżkę maksymalnych czynszów w kolejnych latach prognozy do wysokości 2,2% wartości odtworzeniowej (obecnie 2.637 zł/m2), czyli 4,85 zł/m2/m-c w roku 2007, przy założeniu zmniejszenia powierzchni mieszkań będących własnością Gminy (wykup mieszkań na własność).

Opracowując założenia programu  na lata 2003 – 2007 przyjęto wzrost wpływów z tytułu zarządzania budynkami Wspólnot Mieszkaniowych. Stawka za zarządzanie przyjęta została w wysokości  0,61 zł/m2 w 2003 , przy zakładanej inflacji może wzrosnąć  w 2007 r. do 0,65 /m2

 

Naliczony wpływ z lokali użytkowych przyjęto w roku 2003 na podstawie obowiązujących stawek i powierzchni z roku 2002 z tendencją spadkową w następnych latach (przewidywany wykup lokali na własność). Planowany poziom zmniejszenia wpływów - 5%.

 

Dotacja z budżetu gminy dofinansowuje bieżącą działalność, a w szczególności dotyczy głównie wyrównania osiąganych wpływów z czynszów z lokali mieszkalnych i socjalnych oraz ponoszonych kosztów w zakresie utrzymania budynków socjalnych. Koszty utrzymania budynków z lokalami socjalnymi są niewspółmiernie wysokie do dochodów z nich uzyskiwanych. Zasoby socjalne są bowiem regularnie dewastowane, co wymaga stałych nakładów na remonty. Dotowane są również czynsze w lokalach socjalnych, gdzie stawka nie może być wyższa niż 50 % najniższego czynszu w lokalach mieszkalnych. W programie założono proporcjonalne zwiększenie dotacji w stosunku do zwiększającej się ilości lokali socjalnych.

 

Zestawienie potencjalnych przychodów w okresie prognozy przedstawia poniższa tabela.

                                                                                                       Tabela 16

Rodzaj przychodów

wartości w tysiącach złotych

Rok 2002

Lata prognozy

2003

2004

2005

2006

2007

Przychody z najmu lokali mieszkalnych

8.966

9.317

10.850

11.710

12.882

14.047

Przychody z najmu lokali użytkowych

5.456

5.456

5.183

4.924

4.678

4.444

Wpływy z usług za zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi

3.145

3.213

3.273

3.329

3.398

3.451

Wpływy z usług, w tym za reklamy, usługi porządkowe

2.161

2.204

2.248

2.293

2.339

2.386

Przychody z tytułu opłat za media

18.577

19.506

20.481

20.891

21.309

21.735

Odsetki i prowizje

683

697

711

725

740

755

Dotacja budżetowa

1.500

1.500

1.700

1.900

2.100

2.300

RAZEM

40.488

41.893

44.446

45.772

47.446

49.118

 

Przedstawione w tabeli przychody z lokali mieszkalnych i socjalnych zakładają wpływy z czynszów w pełnej 100% wysokości. Jednak na podstawie analizy z lat ubiegłych, można założyć że wpływy te będą niższe.

 

W roku 2002 niezapłacone przez lokatorów należności wyniosły 3.227 tys. zł. Kwota ta w odniesieniu do przychodów z czynszów (8.966 tys.zł) stanowiła 36,0%, natomiast w odniesieniu do całego przypisu z czynszów i mediów (25.671 tys.zł) stanowiła 12,6%.

 

Przyjmując podobne założenia na przyszłe lata prognozy wartość niezapłaconych przychodów z lokali mieszkalnych i socjalnych można przedstawić następująco:

 

Tabela 17

Niezapłacone przychody z lokali mieszkalnych i socjalnych

Rok 2002

Lata prognozy (w tys.zł)

2003

2004

2005

2006

2007

3.227

3.354

3.906

4.216

4.638

5.057

 

Niezapłacenie tych kwot, uniemożliwi wykonanie zaplanowanych remontów i modernizacji mieszkaniowego zasobu Gminy i przyczyni się do dalszej degradacji tego zasobu!! Aby temu zapobiec, należy zwiększyć dotację budżetową w każdym roku prognozy, o wartość przedstawioną w tabeli 16.

 

Wpływy z lokali mieszkalnych nie są realizowane w pełnej wysokości z powodu zubożenia społeczeństwa, a także z powodu braku odpowiednich mechanizmów egzekucji zaległych należności (ustawa „o ochronie praw lokatorów ..........”). Rozwiązaniem tego problemu może być zwiększenie nakładów na budowę i pozyskiwanie tanich lokali socjalnych oraz noclegowni co umożliwi z jednej strony zmniejszenie kosztów utrzymania najuboższej grupy mieszkańców, a z drugiej strony wymusi na lepiej sytuowanych ściągnięcie zaległości czynszowych.

VI.             Zasady polityki czynszowej.

 

        

Założenia programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy stanowią podstawę ustalenia przez Prezydenta Miasta stawki czynszowej.

 

W lokalach wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy ustala się stawki czynszu za 1 m2  powierzchni użytkowej lokalu z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową nie częściej niż co 6 m-cy.

 

Do dnia 31 grudnia 2004 r., w stosunkach najmu powstałych przed dniem wejścia w życie ustawy „o ochronie praw lokatorów .......”, wysokość czynszu w lokalach, w których obowiązywał w dniu wejścia w życie ustawy czynsz regulowany, nie może przekraczać w stosunku rocznym 3% wartości odtworzeniowej lokalu.

 

Aby ustalić właściwą wysokość stawki czynszowej w lokalach mieszkalnych i socjalnych należy uwzględnić prognozę wszystkich kosztów występujących w związku z właściwym zarządzaniem zasobem mieszkaniowym gminy oraz przychody możliwe do uzyskania z tych zasobów.

 

Zestawiając konieczne wydatki oraz realne przychody ustalono wysokość czynszów w lokalach mieszkalnych i socjalnych w poszczególnych latach prognozy:

 

Tabela 18

Rok

Stawka maksymalna czynszu (zł/m2/m-c)

Wskaźnik wzrostu do roku poprzedniego

Stawka średnia czynszu             (zł/m2/m-c)

Stawka minimalna czynszu               (zł/m2/m-c)

Ile % wartości odtworzeniowej (2.637 zł/m2)

Porównanie do stawki = 3% wartości odtworzeniowej

2002

2,70

 

2,44

1,77

1,2%

41%

2003

 

 

 

 

1,4%-1,6%

48%-55%

2004

 

 

 

 

1,6%-1,8%

55%-61%

2005

 

 

 

 

1,8%-2,0%

61%-68%

2006

 

 

 

 

2,0%-2,2%

68%-75%

2007

 

 

 

 

2,2%-2,5%

75%-85%

 

 

 

Stawki czynszu zgodnie z ustawą podlegają zróżnicowaniu w zależności od:

 

1.     wyposażenia lokalu w instalacje i urządzenia techniczne (np. brak łazienki, ubikacji, gazu, CO, ciepłej wody),

2.     stanu technicznego budynku,

3.     położenia lokalu w budynku (suterena, poddasze itp.),

4.     usytuowanie budynku (peryferie miasta, zabudowa zwarta ).

 

Z uwagi na ustawowe określenie górnego poziomu czynszu nie zastosowano czynników zwiększających czynsz.

 

Zgodnie z warunkami występującymi w budynkach administrowanych przez MZBM założono obniżki od 2 – 5 % , przy uwzględnieniu różnych czynników obniżających wartość użytkową lokali:

Tabela 19

L.p

Czynnik zmniejszający stawkę

%

1

Brak łazienki lub w.c.

-5%

2

Wspólna łazienka lub w.c.

-5%

3

Brak gazu

-5%

4

Brak centralnego ogrzewania

-5%

5

Brak ciepłej wody użytkowej

-3%

6

Stan techniczny budynku ( bez wykonanego docieplenia minimum wszystkich ścian osłonowych lub dwóch ścian z docieplonym stropem ostatniej kondygnacji lub dwóch ścian z docieplonym stropodachem)

-5%

7

Mieszkanie w suterynie lub o wys. mniejszej niż 220 cm

-5%

8

Mieszkanie ze ślepą kuchnią

-2%

9

Położenie budynku poza obrębem geodezyjnym Dąbrowy Górniczej

-2%

10

Mieszkanie na  parterze z ponad 1 kondygnacją

-2%

11

Brak windy powyżej 4-go piętra

-2%

12

Brak loggii balkonowych lub balkonów o pow. płyty ponad 1 m2

-2%

13

Usytuowanie co najmniej 1 pokoju od strony linii tramwajowej, torów kolejowych, linii wysokiego napięcia – w odl. do 50 m, przy szybie windy lub zsypu na śmieci

-2%

 

W budynkach oddawanych do użytkowania obecnie, osoby otrzymujące lokal mieszkalny są zobowiązane do wpłacenia kaucji mieszkaniowej celem zabezpieczenia pokrycia należności z tytułu najmu lokalu przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucję mieszkaniową ustala się w wysokości 12 - krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawek obowiązujących w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucja podlega zwrotowi zgodnie z obowiązującymi przepisami.

 

Osoby otrzymujące lokal mieszkalny, pochodzący z odzysku, w ramach realizacji listy zwolnione są od wpłacania kaucji mieszkaniowej w zamian za wykonanie remontu we własnym zakresie.

 

Stawki czynszu za lokale socjalne zgodnie z ustawą nie mogą przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym, powinny jednak odpowiadać stanowi technicznemu i standardowi lokali socjalnych.

 

Celem zapewnienia maksymalnego spłacania należnego czynszu należy prowadzić windykację należności czynszowych, a w przypadku trudnej sytuacji finansowej najemcy zaproponować mu ugodę w sprawie spłat zaległości i bieżących należności lub jeśli spełnia warunki zaproponować lokal socjalny lub lokal o mniejszej powierzchni użytkowej.

VII.             Sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach.

 

Sposób i zasady zarządzania muszą zostać dostosowane do tworzącego się rynku zawodowych zarządców nieruchomościami.

 

Aktualnie do administrowania budynkami należącymi do mieszkaniowych zasobów Gminy powołany jest Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych jako gminna jednostka organizacyjna.                                        

 

MZBM  zarządza budynkami gminnymi  oraz na podstawie umowy wykonuje czynności należące do zarządów Wspólnot  Mieszkaniowych.

 

Na dzień sporządzania planu MZBM dysponuje grupą doświadczonych licencjonowanych zarządców nieruchomościami – 20 osób.

 

Na początku 2003 r. MZBM w Dąbrowa Górnicza zgłosił chęć uczestniczenia w Programie Prywatyzacji Podmiotów Komunalnych, który będzie finansowany                  ze środków Phare oraz budżetu państwa. Program zakłada analizę otoczenia w jakim funkcjonuje podmiot komunalny, przygotowanie dokumentacji prywatyzacyjnej oraz opracowanie koncepcji prywatyzacji. Program przewiduje również przeprowadzenie audytu  podmiotu oraz seminariów i szkoleń jego pracowników. 

 

 

 

 

 

    
VIII.  Opis działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem

 gminy.

 

 

1.      Kompleksowe prowadzenie  gospodarki remontowo – konserwacyjnej, skutkować będzie:

- poprawą stanu technicznego budynków poprzez wyposażenie ich w bezawaryjne instalacje wewnętrzne

-  znacznym podniesieniem wartości obiektów

-  poprawą estetyki obiektów

-  uporządkowaniem otoczenia budynków

 

2.      Efektywniejsze pozyskiwanie lokali socjalnych

 

3.      Uaktywnienie zamian rodzinom, zajmującym lokale socjalne na wolne lokale mieszkalne w zasobach Gminy.

 

4.      Adaptacja przejętych przez Gminę budynków pod potrzeby socjalne.

 

5.      Plan budowy lokali na przestrzeni lat 2003-2007:

 

              Rok

Budowa

2003

2004

2005

2006

2007

Planowana ilość lokali socjalnych

-

200

200

100

100

Planowana ilość lokali mieszkalnych

-

60

80

50

50

 

Potrzeby na rok 2003, kształtują się następująco:

 

Wyroki orzeczone do 1994 r.                               - 12

Wyroki orzeczone po 1994 r.                               - 82

Lista wynajmu lokali socjalnych na rok 2003          - 109

Wnioski osób spełniających warunki do lokalu socjalnego, nie przyjęte do realizacji - 300

Wyroki orzeczone od innych zarządców               – 60

Ogółem zapotrzebowanie na rok 2003                   – 563

 

 

2003

2004

2005

2006

2007

Potrzeby

/liczba lokali/

563

455 + 180 (potrzeby) = 635

355 + 100 (potrzeby) = 455

305 + 100 (potrzeby)
= 405

280 + 100 (potrzeby)
= 380

Planowany odzysk

60

50

50

25

-

Budowa

-

200

200

100

100

Remont

48

30

-

-

 

niedobór lokali

455

355

205

280

280

Zważywszy, że każdego roku wpływa do Wydziału Lokalowego ok. 100 wniosków osób spełniających warunki do wynajmu lokalu socjalnego i dostarczanych jest około 50 wyroków eksmisyjnych, koniecznym staje się zwiększenie liczby nowych lokali socjalnych z ilości 100 do 200 rocznie, począwszy od roku 2004.

 

6.      Zmniejszenie wskaźnika zaległości czynszowych poprzez wzmożoną działalność windykacyjną.

 

7.      Opracowanie programu zmierzającego do oddłużenia najemców.

 

8.      W związku z pkt.  II  niniejszego  programu  zobowiązuje się Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych  do  rozliczeń zaplanowanych  kwot  na potrzeby remontowe mieszkaniowego zasobu Gminy w terminach:

 

na koniec  I kwartału  2004 r.  rozliczenie kwoty    3.774 tys. zł

na koniec  I kwartału  2005 r.  rozliczenie kwoty    4.915 tys. zł

na koniec  I kwartału  2006 r.  rozliczenie kwoty    5.439 tys. zł

na koniec  I kwartału  2007 r.  rozliczenie kwoty    6.277 tys. zł

na koniec  I kwartału  2008 r.  rozliczenie kwoty    7.128 tys. zł

 

Prawidłowo  prowadzone prace remontowe zapobiegają dewastacji obiektu, pogorszeniu stanu technicznego czyli spadku jego wartości.

 

Celem pozyskania lokali socjalnych  z istniejącego zasobu mieszkaniowego będą kontynuowane zamiany rodzin zajmujących lokale socjalne na wolne lokale mieszkalne             w zasobach Gminy, które nie  posiadają zaległości czynszowych i spełniają określone warunki.

 

Stan techniczny budynków należących do mieszkaniowych zasobów Dąbrowy Górniczej nie wymaga  planu zamian lokali związanego z generalnymi remontami. Należy skupić się raczej na remontach bieżących,  modernizacjach budynków, zapobieganiu dewastacji .

W wyniku zmiany przepisów ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości, umożliwiającej zastosowanie bonifikat, od roku 1996 nastąpił wzrost sprzedaży mieszkań. Natomiast w roku 2002 wpłynęły 164 wnioski o wykup mieszkania, co świadczy o dalszym zainteresowaniu wykupem lokali mieszkalnych na własność.

 

W trakcie prac jest program zmierzający do oddłużenia najemców, mający na celu poprawienie ściągalności czynszów.